|
|
2003年是中国房地产市场快速发展与宏观调控相互结合的一年。溯本追源，加强我国房地产市场的宏观调控的首要任务和着眼点正是土地市场，由于我国国情的特殊性，国家成为土地使用权市场唯一的供给者。但由于受计划经济的影响，土地市场发育缓慢，问题众多，垄断也极易导致低效运作或寻租空间的存在。因此，土地市场的发展和完善，正是房地产市场健康发展的前提。2003年共出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，其中的主线正是“121号文”及“18号文”。而“18号文”更是对“121号文”的补充及深化，指出了调控房地产市场“总的指导思想”－完善和促进我国房地产市场健康发展。这一政策导向直接影响了2003年的土地市场。
然而真正揭开2003年土地市场全面整顿序幕的是2月18日国土资源部所发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》。该通知明确建议了严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险；停止别墅类用地的土地供应；对于普通住宅价格上涨过快的地方，适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应等。整个2003上半年在全国范围内，都在进行土地市场的整顿清查工作。至下半年，针对土地变相利用、变相浪费等现象，各地打量建设开发区的、大量的园区用地闲置等问题，国家又相继出台了关于清理园区的相关政策及通知，并条件各地在03年底完成清理整顿工作。尽管2003年土地市场开始了全面的整顿，亦难以遏制全国土地市场异常活跃的势头。回顾2003年中国土地市场呈现出以下的特点：
土地交易价格全面大幅上涨
2003年开始，土地使用权全面实施招投标、挂牌、拍卖方式取得，致使土地价格大幅上涨。同时，由于全国各大城市城市建设步伐加快，城市旧城改造工程大规模启动，动拆迁成本上升，也相应地导致土地价格的隐性上升。从全国土地交易价格指数来看，至第三季度末达108.8，为近年来最高水平 。住宅用地交易价格亦持续上涨，同比增长13.1%。其中由于国家调控高档住房建设，去年三季度以来连续上涨的豪华住宅用地交易价格指数在今年第三季度出现了回落，为104.6。但普通住宅用地交易价格仍然呈现上升的势头，同比增长了13.9%，环比增长1.3%。随着商业用房市场的升温，商业用地交易价格指数亦以每季度3%的速度持续上涨，截至第三季度已达到107.1。
土地开发异常活跃
2003年前10个月，全国土地开发活动明显活跃。1至10月份，全国完成土地开发投资额达440亿元，同比增长34.80%，占房地产开发投资的比重为6.00%；全国完成土地开发面积达1.23亿平方米，同比增长39.50%。增幅比去年同期高4.70个百分点。分地区看，东部地区土地开发面积达到7,547万平方米，同比增长32.90%；中部地区土地开发面积为3,169万平方米，同比增长64.30%，增幅高出全国平均水平近一半，是土地开发最为活跃的地区；西部地区完成土地开发面积达1,632万平方米，同比增长31.00%。
普通商品房用地供应增长
2003年，面对中国局部地区出现了高端市场供过于求，中低端市场供不应求的市场态势，国家政策导向开始向加大普通商品房供应转移，以调整整体市场的供需结构。作为影响2003年房地产市场最重要的‘121 号文’和‘18号文’两份文件同时建议“增加普通商品房供应，提高其在市场供应中的比例，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”的观点，‘18号文’更加明确了其概念，同时明确了经济适用房的政策边界。 ‘18号文’还明确建立起了一个比较完整的市场化的住房供应体系，即满足10%消费者的高档房，适合70－80%居民的普通商品房，15－20%的经济适用房，然后是贫困家庭的廉租房。在满足中低收入住房条件方面，政府应承担更多责任，通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房的建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
这一趋势已开始并将主导未来的住宅市场的土地供应方向。以上海为例，截至2003年10月底上海共推出164幅土地进行公开招投标出让，土地面积近1,400公顷。推出的土地主要分布于青浦、金山、闵行、宝山、奉贤、松江、嘉定、南汇、浦东等郊区，这些土地主要用于中低价位商品住宅的建设。
展望2004年，中原地产预测土地市场将会呈现三大特点：第一，土地价格继续上升。由于2003年动拆迁纠纷案件的增加，将可能导致部分城市动拆迁步伐放缓，市中心的土地供应速度亦将减速。同时，国家将出台相应的措施补贴动拆迁居民的应得利益，届时土地购置成本将可能增加，预计2004年全国土地成本仍将持续上升。第二，城市郊区住宅土地供应大幅增加。随着各大城市向外扩张的势头锐增，城市郊区化趋势明显，目前各大城市郊区土地供应量已有所增加，预计未来郊区土地的供应量将继续增加，成为城市发展的重点地区。第三，土地整顿继续深化。2003年土地市场的一系列整顿措施将继续延续，国家对土地市场的调控力度将进一步加强，土地供应市场将逐步趋于法制化、透明化。 |
欢迎访问靠谱的菠菜网官方网站
