2004年值得关注的十大问题
市场宏观环境的发展历程
中国房地产市场在２００３年走过了非常不平凡的一年。
年初，社会各界对中国房地产市场是否存在“过热”或“价格泡沫”的讨论很快被突然降临的ＳＡＲＳ疫情所掩盖，房地产业界在抵御ＳＡＲＳ肆虐的同时也开始认真思考如何倡导健康居住方式、建设绿色生态住宅、为城市和社会的可持续发展提供健康住宅产品等问题上。
疫情过后，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“１２１号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的又一次大讨论。８月１２日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“１８号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断，为许多争论不休的问题画上了阶段性的休止符。
２００３年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。
２００３年房地产市场的运行状况
２００３年，我国房地产开发继续保持了快速增长态势。据２００３年１到１０月不完全统计：全国累计完成房地产开发投资７３６７．０８亿元，比去年同期上涨３１．３％；商品房施工面积、竣工面积增幅均在３０％左右；房地产开发投资资金同比增加４３．８％，其中国内贷款资金来源增加的幅度达到５４．１％；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长３４．０％和３３．４％，超过了竣工面积增长的速度。
房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了５．３％和５．９％，继续保持低于ＧＤＰ增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了２１．５％、１６．１％、９．４％和８．９％；北京、深圳、大连、成都等城市基本保持了去年同期的价格水平；由于过度迷信“大盘”的规模效应，广州市商品住宅的过量供应导致该市商品房和商品住宅价格连续两个季度下降。
二手房市场日趋活跃。据统计，北京市２００３年前１１个月二手房成交２．１万套，达到同期新竣工商品房交易数量的８％，比上年同期翻一番；上海市二手房转让和租赁的交易规模继续保持与新竣工商品房交易规模持平。绝大部分城市二手房交易数量在全部房屋交易数量中所占的比例有显著提高。日趋活跃的二手房市场不仅释放了住房市场的潜在需求，提高了资产的流动性，而且有利于住房梯级消费形成和产品结构调整。
２００４年重点关注的十大问题
２００３年的中国房地产业虽然经历了各种坎坷，但仍然是取得了重大进步与进展的一年。预计２００４年的中国房地产市场：房地产开发建设项目用地供应的数量将有所减少，土地价格将进一步提高；房地产开发投资增长速度将有所下降，但将继续保持１５％～２０％的增长速度；虽然在不同区域、不同物业类型上的表现会有所差异，但经济增长、居民支付能力增强、二手房流动性提高等因素，将使房地产价格总体上保持稳定并适度增长，新建商品房销售规模将进一步扩大；商品房开发建设过程中的技术含量进一步提高，产品创新和产品竞争更加激烈；房地产金融创新的速度加快，在个人住房抵押贷款证券化和房地产投资信托或房地产资产信托方面会有所突破。
１、城市房屋拆迁问题
城市房屋拆迁问题曾是２００３年的热点问题。现行城市房屋拆迁补偿的标准基本上遵循了市场经济的原则，但导致地方政府及其相关部门、作为拆迁人的房地产开发企业或建设单位与被拆迁人之间存在众多矛盾的关键，是许多地区的城市改造项目或基础设施建设项目所需投入的公共资源超越了地方政府的财政支付能力，或多或少地存在着地方政府为了公众利益或履行向开发商提供的优惠政策承诺，牺牲了被拆迁人部分利益。此外，由于城市拆迁改造区域往往也是中低收入家庭和最低收入家庭比较集中的区域，且许多城市改造项目的实施超越了当地经济发展水平，使地方政府暂时还没有能力来帮助这些低收入家庭解决住房问题。
２、土地供应制度的科学化与市场化
建立一个公开、公平和长期稳定的土地市场，是政府、社会和房地产业界长期期盼的。从这个意义上来说，规范国有土地使用权出让市场，统一采用“招标、拍卖、挂牌”的方式供应房地产开发项目用地，对于提高市场运行的效率和透明度、改善市场竞争环境、降低在土地出让环节产生腐败行为的可能性上，均具有十分重要的意义。然而，我们实际上还没有很好地解决这样一个问题，就是土地市场上的惟一土地供给者和众多土地需求者之间的矛盾。政府如果其对可开发土地资源的调控能力、供给能力不足，或对出让国有土地使用权的价值取向没有很好地兼顾经济增长和社会发展的双重目标，就会导致当前土地市场的畸形发展，干扰房地产市场上的若干平衡关系，损害地区的长期竞争力和持续发展能力。
３、政策性解决中低收入家庭住房问题
目前住房供给体系中的经济适用住宅和廉租房在解决中低收入和最低收入家庭住房问题的过程中发挥了很大作用，但在供需之间还存在很大矛盾，社会住房保障体系的建设还处在探索阶段。解决中低收入家庭和最低收入家庭的住房问题，一方面是提供有政府补贴的、与目标群体支付能力相协调的低价或低租金的实物住房，另一方面是通过直接的财政补贴和政策性金融的支持，提高目标群体的住房支付能力。在目前地方政府财政支付能力有限的情况下，能否在现有住房公积金制度的基础上，通过住房公积金管理和使用制度的创新，建立起政策性住房金融体系，并使之与商业住房金融保持互补和协调，是我们在２００４年面临的艰巨任务。
４、房地产金融创新
中国房地产业的发展为金融业带来了新的活力，然而，直接融资比例过低、房地产贷款的资金来源过分依赖商业银行体系，使得风险过分集中在商业银行体系。因此，不论从降低金融风险的角度，还是从更好地满足房地产企业和购房者资金需求的角度，都迫切条件加速中国房地产金融创新的进程。预计在２００４年，与大型商用房地产投资相关的房地产投资信托或房地产资产信托将会取得新的突破；以分散商业银行个人住房抵押贷款长期市场风险为主要目标的个人住房抵押贷款证券化也将迈出实质性的步伐。
５、房价与宏观经济发展的协调问题
分析近年来房地产价格变化的区域特征我们不难发现：部分城市由于新增供给相对不足，且存在着较大比例的投资或投机购买，推动当地房地产价格持续上涨；也有一些城市商品房供应的增长速度超过了需求的增长速度，导致房价回落；还有更多的城市是保持了房地产价格的基本稳定。这些市场现象告诉我们，房地产市场的发展的确在很大程度上受到当地宏观社会经济发展水平的制约，区域房地产市场价格的变动表现出了明显的上升—稳定—下降—稳定—上升的周期规律。但由于经济稳定增长和新竣工商品房质量不停全部等因素的影响，下降的幅度往往小于上升的幅度。相信在２００４年，不管是房地产市场的宏观调控者，还是房地产开发商、投资者，都需要认真研究区域房地产市场的协调关系，以便从短期的不协调或缺乏协调中，寻找调控政策的重点或开发投资机会。
６、长期稳定的地价政策
土地出让方式转变后，各地纷纷传出了土地成交价格大幅度上涨的消息，许多人为政府增加了土地出让收入，为土地市场变得越来越公开、透明而拍手叫好。然而，任何事物都有正反两个方面：因为开发商是要追求利润的，而且在一定的市场环境下其利润预期也是一定的，所以地价的上升肯定会推动周边地价和房价的上升。我们也不要迷信公开招标或拍卖形式下所形成的土地价格就是市场价格，因为开发商对未来市场的预测偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及伴随着开发商的道德风险等，都有可能使其可接受的交易价格偏离市场的轨道。
７、城市居住区开发模式的反思
一段时期以来，城市居住区开发尤其是郊区住宅开发的“大盘模式”被各地的政府和房地产开发企业普遍接受。但从城市发展的角度看，这种集中的大规模居住区的开发也存在着功能单一、过度依赖区外就业、单向交通流量过分集中等问题。进入２００４年，我们要认真思考中国城市的“适度增长”问题，从规划、环境和土地利用的可持续发展出发，探讨通过设立城市增长边界、控制快速交通线附近增长、鼓励城市再开发、充分利用已开发城市用地、倡导步行距离社区等措施，限制城市无限制地扩张。
８、政府角色回归宏观调控与微观监管
市场经济条件下，政府的主要职能是：为了公众利益和社会经济发展的长远目标，制定游戏规则（政策）、监督实施过程（以保证符合规则的条件），关注和保护弱势群体的利益，关注社会的可持续发展问题。当前地方政府关注的重点是地区经济增长，为此就要“经营城市”、“以地生财”，通过各种“指挥部”的形式直接组织实施所谓的“民心工程”、“德政工程”等。实际上，对于城市改造之类的公共或商业开发建设项目，地方政府工作的重点应该放在项目模式的创新上，政府的作用主要体现在模式创建上，而在模式的实施过程中政府又回到了监督的角色，把项目实施的主体留给了市场企业实体。
９、关注收益性物业投资
随着国内房地产开发企业长期投资能力的增强和房地产金融服务的拓展，有选择的拥有一定数量的收益性物业，通过出租经营经常性的收入现金流和长期资产升值，不仅有利于拓展企业业务领域，而且能够提高抵抗政策风险和应对市场波动的能力。国外房地产市场发展的经验表明，拥有可出租经营的出租物业与拥有土地储备同等重要，而且拥有能产生经常性收益的出租物业能更好地抵御房地产市场的长期风险。
１０、房地产税制改革
中国房地产税制可能是世界上最复杂的税制体系之一。本着简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，“明税正费”、简化开发交易环节的税费、归并房地产保有期间的税目按房地产价值统一征收具有财产税性质的房地产税，已经成为中国房地产税制改革的基本指导思想。中共中央十六届三中全会也建议了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”的条件。
市场宏观环境的发展历程
中国房地产市场在２００３年走过了非常不平凡的一年。
年初，社会各界对中国房地产市场是否存在“过热”或“价格泡沫”的讨论很快被突然降临的ＳＡＲＳ疫情所掩盖，房地产业界在抵御ＳＡＲＳ肆虐的同时也开始认真思考如何倡导健康居住方式、建设绿色生态住宅、为城市和社会的可持续发展提供健康住宅产品等问题上。
疫情过后，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“１２１号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的又一次大讨论。８月１２日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“１８号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断，为许多争论不休的问题画上了阶段性的休止符。
２００３年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。
２００３年房地产市场的运行状况
２００３年，我国房地产开发继续保持了快速增长态势。据２００３年１到１０月不完全统计：全国累计完成房地产开发投资７３６７．０８亿元，比去年同期上涨３１．３％；商品房施工面积、竣工面积增幅均在３０％左右；房地产开发投资资金同比增加４３．８％，其中国内贷款资金来源增加的幅度达到５４．１％；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长３４．０％和３３．４％，超过了竣工面积增长的速度。
房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了５．３％和５．９％，继续保持低于ＧＤＰ增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了２１．５％、１６．１％、９．４％和８．９％；北京、深圳、大连、成都等城市基本保持了去年同期的价格水平；由于过度迷信“大盘”的规模效应，广州市商品住宅的过量供应导致该市商品房和商品住宅价格连续两个季度下降。
二手房市场日趋活跃。据统计，北京市２００３年前１１个月二手房成交２．１万套，达到同期新竣工商品房交易数量的８％，比上年同期翻一番；上海市二手房转让和租赁的交易规模继续保持与新竣工商品房交易规模持平。绝大部分城市二手房交易数量在全部房屋交易数量中所占的比例有显著提高。日趋活跃的二手房市场不仅释放了住房市场的潜在需求，提高了资产的流动性，而且有利于住房梯级消费形成和产品结构调整。
２００４年重点关注的十大问题
２００３年的中国房地产业虽然经历了各种坎坷，但仍然是取得了重大进步与进展的一年。预计２００４年的中国房地产市场：房地产开发建设项目用地供应的数量将有所减少，土地价格将进一步提高；房地产开发投资增长速度将有所下降，但将继续保持１５％～２０％的增长速度；虽然在不同区域、不同物业类型上的表现会有所差异，但经济增长、居民支付能力增强、二手房流动性提高等因素，将使房地产价格总体上保持稳定并适度增长，新建商品房销售规模将进一步扩大；商品房开发建设过程中的技术含量进一步提高，产品创新和产品竞争更加激烈；房地产金融创新的速度加快，在个人住房抵押贷款证券化和房地产投资信托或房地产资产信托方面会有所突破。
１、城市房屋拆迁问题
城市房屋拆迁问题曾是２００３年的热点问题。现行城市房屋拆迁补偿的标准基本上遵循了市场经济的原则，但导致地方政府及其相关部门、作为拆迁人的房地产开发企业或建设单位与被拆迁人之间存在众多矛盾的关键，是许多地区的城市改造项目或基础设施建设项目所需投入的公共资源超越了地方政府的财政支付能力，或多或少地存在着地方政府为了公众利益或履行向开发商提供的优惠政策承诺，牺牲了被拆迁人部分利益。此外，由于城市拆迁改造区域往往也是中低收入家庭和最低收入家庭比较集中的区域，且许多城市改造项目的实施超越了当地经济发展水平，使地方政府暂时还没有能力来帮助这些低收入家庭解决住房问题。
２、土地供应制度的科学化与市场化
建立一个公开、公平和长期稳定的土地市场，是政府、社会和房地产业界长期期盼的。从这个意义上来说，规范国有土地使用权出让市场，统一采用“招标、拍卖、挂牌”的方式供应房地产开发项目用地，对于提高市场运行的效率和透明度、改善市场竞争环境、降低在土地出让环节产生腐败行为的可能性上，均具有十分重要的意义。然而，我们实际上还没有很好地解决这样一个问题，就是土地市场上的惟一土地供给者和众多土地需求者之间的矛盾。政府如果其对可开发土地资源的调控能力、供给能力不足，或对出让国有土地使用权的价值取向没有很好地兼顾经济增长和社会发展的双重目标，就会导致当前土地市场的畸形发展，干扰房地产市场上的若干平衡关系，损害地区的长期竞争力和持续发展能力。
３、政策性解决中低收入家庭住房问题
目前住房供给体系中的经济适用住宅和廉租房在解决中低收入和最低收入家庭住房问题的过程中发挥了很大作用，但在供需之间还存在很大矛盾，社会住房保障体系的建设还处在探索阶段。解决中低收入家庭和最低收入家庭的住房问题，一方面是提供有政府补贴的、与目标群体支付能力相协调的低价或低租金的实物住房，另一方面是通过直接的财政补贴和政策性金融的支持，提高目标群体的住房支付能力。在目前地方政府财政支付能力有限的情况下，能否在现有住房公积金制度的基础上，通过住房公积金管理和使用制度的创新，建立起政策性住房金融体系，并使之与商业住房金融保持互补和协调，是我们在２００４年面临的艰巨任务。
４、房地产金融创新
中国房地产业的发展为金融业带来了新的活力，然而，直接融资比例过低、房地产贷款的资金来源过分依赖商业银行体系，使得风险过分集中在商业银行体系。因此，不论从降低金融风险的角度，还是从更好地满足房地产企业和购房者资金需求的角度，都迫切条件加速中国房地产金融创新的进程。预计在２００４年，与大型商用房地产投资相关的房地产投资信托或房地产资产信托将会取得新的突破；以分散商业银行个人住房抵押贷款长期市场风险为主要目标的个人住房抵押贷款证券化也将迈出实质性的步伐。
５、房价与宏观经济发展的协调问题
分析近年来房地产价格变化的区域特征我们不难发现：部分城市由于新增供给相对不足，且存在着较大比例的投资或投机购买，推动当地房地产价格持续上涨；也有一些城市商品房供应的增长速度超过了需求的增长速度，导致房价回落；还有更多的城市是保持了房地产价格的基本稳定。这些市场现象告诉我们，房地产市场的发展的确在很大程度上受到当地宏观社会经济发展水平的制约，区域房地产市场价格的变动表现出了明显的上升—稳定—下降—稳定—上升的周期规律。但由于经济稳定增长和新竣工商品房质量不停全部等因素的影响，下降的幅度往往小于上升的幅度。相信在２００４年，不管是房地产市场的宏观调控者，还是房地产开发商、投资者，都需要认真研究区域房地产市场的协调关系，以便从短期的不协调或缺乏协调中，寻找调控政策的重点或开发投资机会。
６、长期稳定的地价政策
土地出让方式转变后，各地纷纷传出了土地成交价格大幅度上涨的消息，许多人为政府增加了土地出让收入，为土地市场变得越来越公开、透明而拍手叫好。然而，任何事物都有正反两个方面：因为开发商是要追求利润的，而且在一定的市场环境下其利润预期也是一定的，所以地价的上升肯定会推动周边地价和房价的上升。我们也不要迷信公开招标或拍卖形式下所形成的土地价格就是市场价格，因为开发商对未来市场的预测偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及伴随着开发商的道德风险等，都有可能使其可接受的交易价格偏离市场的轨道。
７、城市居住区开发模式的反思
一段时期以来，城市居住区开发尤其是郊区住宅开发的“大盘模式”被各地的政府和房地产开发企业普遍接受。但从城市发展的角度看，这种集中的大规模居住区的开发也存在着功能单一、过度依赖区外就业、单向交通流量过分集中等问题。进入２００４年，我们要认真思考中国城市的“适度增长”问题，从规划、环境和土地利用的可持续发展出发，探讨通过设立城市增长边界、控制快速交通线附近增长、鼓励城市再开发、充分利用已开发城市用地、倡导步行距离社区等措施，限制城市无限制地扩张。
８、政府角色回归宏观调控与微观监管
市场经济条件下，政府的主要职能是：为了公众利益和社会经济发展的长远目标，制定游戏规则（政策）、监督实施过程（以保证符合规则的条件），关注和保护弱势群体的利益，关注社会的可持续发展问题。当前地方政府关注的重点是地区经济增长，为此就要“经营城市”、“以地生财”，通过各种“指挥部”的形式直接组织实施所谓的“民心工程”、“德政工程”等。实际上，对于城市改造之类的公共或商业开发建设项目，地方政府工作的重点应该放在项目模式的创新上，政府的作用主要体现在模式创建上，而在模式的实施过程中政府又回到了监督的角色，把项目实施的主体留给了市场企业实体。
９、关注收益性物业投资
随着国内房地产开发企业长期投资能力的增强和房地产金融服务的拓展，有选择的拥有一定数量的收益性物业，通过出租经营经常性的收入现金流和长期资产升值，不仅有利于拓展企业业务领域，而且能够提高抵抗政策风险和应对市场波动的能力。国外房地产市场发展的经验表明，拥有可出租经营的出租物业与拥有土地储备同等重要，而且拥有能产生经常性收益的出租物业能更好地抵御房地产市场的长期风险。
１０、房地产税制改革
中国房地产税制可能是世界上最复杂的税制体系之一。本着简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，“明税正费”、简化开发交易环节的税费、归并房地产保有期间的税目按房地产价值统一征收具有财产税性质的房地产税，已经成为中国房地产税制改革的基本指导思想。中共中央十六届三中全会也建议了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”的条件。
